Ein interessantes Urteil (BGH, Urteil vom 14.7.2009, VIII ZR 165/08) für junge Anwälte und andere Freiberufler, die ihre Existenzgründung (zunächst) im eigenen „Homeoffice“ starten wollen:

Der BGH hatte darüber zu urteilen, ob ein Mieter, der laut Vereinbarung im Mietvertrag seine Wohnung ohne Einwilligung des Vermieters nur zu Wohnzwecken nutzen dürfe, sie doch für eine freiberuflich ausgeübte geschäftliche Tätigkeit (im konkreten Fall: als Immobilienmakler) nutzen dürfe.

Dies betrifft die in Literatur und Rechtsprechung umstr. Frage, in welchem Umfang der Mieter einer Wohnung in den Mieträumen einer geschäftlichen Tätigkeit nachgehen dürfe. Eine knappe Darstellung des bisherigen Streitstandes findet sich im Urteil.  

Der VIII. Zivilsenat hat hierzu nun entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten – worauf es maßgeblich ankomme – , ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht in der Wohnung dulden müsse, auch wenn der Vermieter vorher mit dem Mieter keinen Vorbehalt der Nutzung zu reinen Wohnzwecken vereinbart hat.

Der Vermieter könne allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handele, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung.

Eine solche Gestattung werde insbesondere dann in Betracht kommen, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Eine selbständige berufliche Tätigkeit könne im Einzelfall so organisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie - wie beispielsweise bei einem Rechtsanwalt oder Makler - im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt werde, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt würden und von etwaigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.

Dies werde etwa - worauf auch das Berufungsgericht hinweist - in der Existenzgründungsphase einer selbständigen Tätigkeit der Fall sein können.

Dies ist wohl so zu verstehen, dass ein Rechtsanwalt oder ein Versicherungsmakler durchaus vereinzelt Mandanten bzw. Klienten in seiner Wohnung zu geschäftlichen Gesprächen empfangen kann.

Wenn allerdings der Mieter für seine geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter in der Wohnung tätig werden lasse, komme ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht.

Hat man gemäß seinem Businessplan vor, das Geschäft dergestalt zu expandieren, eine ReNo oder Sekretärin einzustellen, muss man wohl Geschäftsräume anmieten. In Berlin ist das zum Glück noch vergleichsweise erschwinglich.