01.07.2008
VERJäHRUNGSBEGINN VON ANSPRüCHEN DES WOHNRAUMMIETERS GEGEN DEN FRüHEREN VERMIETER BEI VERMIETERWECHSEL - BGH VIII ZR 133/07
Montag - 10.30 h - Saal 207 des Landgerichts Münster -
Prüfung zum zweiten juristischen Staatsexamen – 5 Kandidaten – zweiter Teil:
Zivilrecht
Prüfer: Herr Kandidat X, Ihre Prüfung war ja bisher nicht ganz so glorreich. Versuchen wir es mal mit dem Zivilrecht. Sie werden ja sicherlich § 548 Abs.
2 BGB kennen ...
Kandidat X: Natürlich! Den kenn ich auswendig: „Ansprüche des
Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer
Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des
Mietverhältnisses.“
Prüfer: Uih, Toll! Können Sie mir auch sagen, wann die
6-Monate-Frist aus § 548 Abs.2 BGB zu laufen beginnt, wenn es zu einem
Vermieterwechsel kommt?
Kandidat X: Natürlich. Das hat der BGH in einer aktuellen
Entscheidung vom 28.05.2008 (Az. VIII ZR 133/07) entschieden. Die Frist beginnt
…
Um ähnlich souverän wie unsere
Kandidat X aufzutrumpfen, sollte man die zitierte Entscheidung kennen …
Sachverhalt
Die Kläger verlangten von der Beklagten, ihrer damaligen
Wohnungsvermieterin, im September 2005 Erstattung von Kosten für bestimmte
mietvertraglich vereinbarte Aufwendungen. Die Beklagte lehnte das ab und teilte
mit, dass sie das Hausgrundstück verkauft habe. Am 21. Februar 2006 wurde der
Erwerber als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die von den Klägern
erhobene Klage auf Aufwendungsersatz ging am 22. August 2006 bei dem
Amtsgericht ein.
Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben. Klage und
Berufung sind aus diesem Grund ohne Erfolg geblieben. Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger
hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache an das
Berufungsgericht zurückverwiesen.
Entscheidungsründe
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die bisherigen
Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ausreichen, einen etwaigen
Erstattungsanspruch der Kläger als verjährt anzusehen. Der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auf Ersatz von
Aufwendungen verjährt zwar gemäß § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten nach Beendigung
des Mietverhältnisses. Dabei kommt es auf dessen rechtliche Beendigung an.
Maßgeblich ist somit die Eintragung der Erwerber in das Grundbuch am 21.
Februar 2006.
Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, beginnt die
Sechsmonatsfrist des § 548 Abs. 2 BGB bei einer Veräußerung der Mietsache
jedoch erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers in
das Grundbuch. Ohne dieses zusätzliche Erfordernis der Kenntnis könnten die
Ansprüche des Mieters verjähren, ohne dass er etwas von den tatsächlichen
Voraussetzungen des Verjährungsbeginns erfährt. Es genügt nicht, dass der
Mieter - wie hier - allgemein Kenntnis von dem Verkauf des Grundstücks hat.
Auch dann muss er weder mit einer baldigen Eintragung des Erwerbers in das
Grundbuch rechnen noch eigene Erkundigungen über den Eintragungszeitpunkt
einziehen, denn eine Grundbucheintragung kann sich aus den unterschiedlichsten
Gründen verzögern. Das Berufungsgericht wird daher festzustellen haben, wann
die Kläger von der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch Kenntnis erlangt
haben. Also, Entscheidung lesen, verinnerlichen und dann abrufen!! Viel Erfolg!!
Verfasst von Karsten Schneidewindt
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